许家印登顶中国首富: 恒大的帝国之路!

来源:和讯网 10-12 23:58

撰文|张银银

恒大董事局主席许家印登顶中国富豪铁王座。

此前,杠杆游戏曾写文章简单总结过,这些年来,恒大作为超级杠杆玩家是怎么一步步登上巅峰的。当然,张银银不免也对其Z务压力分析了几句,然后文章就被“误shan”了。

今天借着许总登顶,再来谈谈恒大帝国。

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土地储备总量和拿地价格之低,恒大称霸中国

8月28日,恒大发布2017年度半年业绩,数据喜人。

还值得一说,恒大上半年,归属股东利润188.3亿,同比大增832%,股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点,各项利润指标均创上市以来最高纪录。意思是说,做恒大的股东,当然也包括小股东、股民们,是幸福的、划算的。

恒大想说,其努力对得起各位股东。

按照恒大自己的说法,2017年初,恒大启动战略转型,提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

显然,这份半年报似乎说明恒大的战略转型初见成效。即便如此,外界还是有很多说法。杠杆游戏就不一一列举,也不是今天要说的重点。

杠杆游戏要说的是,不知不觉中,恒大不仅土地储备总量坐上了中国第一,其土地储备价格在10大房企中也是最低。华夏幸福(600340,股吧)咱姑且先不谈,那是另外一个套路。

如上图1,仅仅2017上半年,恒大新增土地储备就超过6000万平米,三四五线城市新增拿地项目占比70%。总量正在接近3亿平米,不过按照恒大的计划,未来要逐步消化储备,要把储备优势变成销售优势、利润优势。

同样是土地储备过2亿平米、上半年的销冠碧桂园,拿地也没恒大多。

拿下万达半壁江山的融创,5000来万平米的土地还在交割中,一切顺利的话,融创估计也会有1亿多平米的土地储备。

但是,不管怎样,10大房企没有一家的土地储备可以和恒大匹敌。规模就是价值。不仅如此,杠杆游戏注意到,恒大拿地价格之低,超乎想象。恒大平均拿地成本只有2000块左右/平米,而同样的三四线之王碧桂园超过3000元/平米。

万科、龙湖、金地、中海都超过5000元/平米。

拿地价格高,不意味着你赚得就多。拿得低,特别是低到恒大这个程度,又做大到这个体量了,如果不是严重现金流冲击,其实一定是有赚钱能力的。这个成本在三四线城市,卖个几千块/平米的房子,不可能说亏。

三四线城市不少确实存在库存问题,但任何地方,品牌都是有价值的。恒大这样的大牌,和万达一样,跑去是受礼遇的。最近,恒大也在搞文旅项目,套路你懂的。

把规模做大、把地价压到最低,把自己和三四线城市的经济命运牢牢捆绑,恒大赢了。

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坚定看多中国经济,顺应国家需要

恒大今天的玩法,和万达过去几年很像:为中国三四线城市城镇化、商业化贡献力量。不同的是,万达通过万达广场搞商业,恒大通过造住宅扩城。如今,恒大也开始搞文旅项目,最终拿地套路大家殊途同归……

这就是恒大和发改W批评的那几类不受欢迎的海外投资,却被一些公司热衷的不同。

说的是谁?哈哈,其实不少,日子最近都不好过。坚定派起码包括许老板和融创孙老板。这两位的公司股票都涨了,财富风云榜上数字越来越漂亮。这不,许老板就坐上了铁王座。

每个时代,都需要密切顺应郑智潮流,需要顺应国内经济趋势。

很大程度上说,债务谁都有,但如果你是为国家经济发展贡献力量,顺便自己赚点钱。那么,你的努力会被看见。没有谁愿意你倒下,因为那后果很严重。

而房地产的惯性还在,三四线城市还在享受一二线城市严厉调控后的资金和政策扶持。自然,重仓这些地方的人,提前布局这些地方的人,今天获得收获是必然的。恒大、碧桂园都是受益者。

通过万科一役,恒大拿到A股牌照可能很大,虽然当时吃了点亏。我国有句话,吃亏是福。何况,今天港股的表现,也把当时的钱弥补了,至少账面上。

调控还是在继续的,很大程度上说,对一二线城市越调控,对看多三四线市场的开发商岂不是越有利?

数据是,2017年前7月,恒大销售额2882.5亿,同比大增56%,业内预计其全年销售将突破5000亿。摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升,德意志银行预计,未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。

如果实现了呢?或者没实现?

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未来地产放缓的最大受益者们

事实上,每一轮调控都会倒下一两家规模不算小的开发商,虽然有的最后复苏过来,如佳兆业,同时倒下一大批中小型开发商。

杠杆游戏注意到,各大开发商在调控下,并购拿地规模都较大。

克而瑞数据显示,1-7月拿地面积榜单上,前30强房企新增土地建筑面积达3.50亿平方米,其中通过并购方式取得的土地建筑面积占25%,较去年提升近15个百分点。

新增土地价值榜上,30强房企通过并购获得土地价值与去年的并购比值基本持平。穆迪投资者服务公司7月31日发布报告称,2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。

C新传媒引述克而瑞的话说,“房企通过并购获得的土地价值占比保持平稳,而并购所得土地建筑面积占比却大幅提升,证明并购方式获取的土地性价比越来越高,其在房企拿地方式上扮演的角色愈加重要。”

如果调控进一步深化,总会表现到市场上。事实上,当下一些城市确实开始降温了,尽管有些二线城市还很坚挺。

小开发商日子越来越不容易,巨头们通过并购却做大了自己。

杠杆游戏前几天分析过,8月最新出炉的数据,销售面积增速继续下滑。所有人的好日子或许就要到头,未来从拿地到弄钱,有的开发商一定会更难。

同时如果销售增长放缓,最大的受益者们一定是巨头,他们的市场占有率会更高,行业集中度会进一步凸显。过去10来年,巨头们的市场份额已经提高了不少。6月,杠杆游戏在北京清华同衡学术周上,听碧桂园的高管就说,前10房企的市场份额差不多已经20%。

另外,行业集中度更高时,大公司统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,确实是有效的。如恒大所言,这大幅降低了营销、管理、财务三大费用,上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。

加上一些资金的运作,于此,我们可以理解恒大今年股价的表现。但铁王座永远不好坐,中国首富的位置压力是很大的。坐在上面的人,除了喜悦,很多时候也是如坐针毡。